Проблема приобретения в собственность земельных участков является наиболее востребованной и актуальный, так как практически каждый житель страны владеет тем или иным земельным участком или имеет желание его приобрести. В России буквально каждый год проходят различные реформы, связанные с владением земельных участков. Так как политическая и экономическая ситуация в стране довольно не стабильная. Множество людей столкнулись с проблемой оформления документации необходимой для владения приобретенного ими земельного участка.
Стали возникать межевые споры, которые невозможно разрешить из-за отсутствия в земельном кадастре сведений о местоположении на местности границ, разделяющих смежные земельные участки. Все это создало предпосылку для возникновения необходимости зафиксировать границы земельных участков в земельном кадастре. Появилась потребность в правовом регулировании земельных отношений между владельцами земельных участков и государством. Существуют различные государственные органы, отвечающие за распределение земельных участков, и их целесообразным использованием владельцами такие как: Министерство природы Российской Федерации, Федеральная служба кадастра объектов недвижимости, Министерство сельского хозяйства РФ, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом
Право на земельный участок возникает на основании, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Имеется ряд юридических и кадастровых мероприятий необходимых для регистрации прав на земельный участок, а также для проведения различного рода сделок с данным участком. Одним из таких обязательных мероприятий в соответствии со ст. 45.1 ФЗ № 447 является постановка земельного участка на кадастровый учет. Только после межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет, у органов государственной власти появляется полная и точная информация о нём.
Большая часть населения Российской Федерации, столкнулась с проблемой постановки на кадастровый учет земельных участков, будь то вновь приобретенные участки или уже ранее полученные, но не учтенные в Государственном кадастре недвижимости. Так же Распоряжением РФ № 2236-р о повышении качества услуг в сфере кадастрового учёта и обязательном межевании, которое было предложено и принято ещё в 2012 году, собственников земельных участков вынудили до 2018 г. провести обязательные процедуры определения границ участков. Если не выполнить данные требования – с марта 2018 года распоряжаться по праву с участками, в том числе проводить различные сделки (продажа, дарение), в документации которых не будет отметок о границах, будет невозможно.
В связи с этим вопрос постановки на кадастровый учёт земельных участков приобрел особенное значение для людей владеющих, но не оформивших должным образом границы своего земельного участка.
В условиях современной рыночной системы актуален вопрос проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в России. В соответствии с законодательными изменениями, внесенными в Налоговый кодекс в 2015 году, кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется как налогооблагаемая база.
Любая недвижимость в России имеет свою стоимость. Стоит провести различие между понятиями «земля» и «участок».
При оценке земельного участка учитывается определенная демаркированная территория с определенными границами. В соответствии с российским законодательством оценка земли является сложной процедурой. Сложность заключается в специфике местности. Она имеет другое назначение и потенциальную полезность. В то же время считается, что стоимость самого земельного участка имеет ценность, а возведенные на нем здания считаются улучшением этой стоимости в качестве вклада в него. Кроме того, все здания имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени своей полезностью.
Земельный участок может быть оценен, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики земельного участка фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах на него.
Существует рыночная и кадастровая стоимость объекта. Кадастровая стоимость представляет собой массовую оценку земель по аналогичным объектам и расположению. Рыночная стоимость представляет собой единую оценку конкретного демаркированного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей.
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определяемая в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в результате проведения государственной кадастровой оценки [3].
Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется посредством различных нормативных правовых актов, в том числе международных договоров, к которым присоединилась Российская Федерация, федеральных законов, а также ряда подзаконных нормативных правовых актов. Примером международного договора является Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод и Протокол № 1 [1], а также ст. 65 и ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации определены принципы и особенности оценки земель [2]. С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой экспертизе» (далее –
Федеральный закон № 237-ФЗ) от 03 июля 2016 года, предусматривающий новый порядок проведения государственной кадастровой оценки [4].
В соответствии с законом были приняты подзаконные акты, необходимые для проведения кадастровой оценки, в том числе Методические указания по проведению государственной кадастровой оценки [5].
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель. Кроме того, используются ведомственные правовые акты, в том числе утверждающие Порядок рассмотрения декларирования характеристик недвижимого имущества, в том числе его форму, Порядок формирования и предоставления перечня недвижимого имущества, подлежащего государственной кадастровой оценке и др.
Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основе статистических данных о рыночных ценах на объекты недвижимости. Кроме того, он должен учитывать особенности месторасположения участка, его рентабельность и другие ценовые факторы. В то же время, процедура оценки земельных участков осложняется поиском источников указанной информации.
Это требует открытого процесса публикации информации о заключенных сделках с объектами недвижимости, которая в настоящий момент заменяет информацию Росреестра.
Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земли, очень ограничены, что, в конечном счете, затрагивает интересы собственников.
Учитывая недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизации на уровне субъекта Российской Федерации, так как система оценки должна быть общенациональной, органами государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах Российской Федерации, решить эту проблему собственными силами.
Количество споров о кадастровой оценке растет. По данным Росреестра число полученных заявлений о пересмотре величины кадастровой стоимости с 2016 до 2017 г. увеличилось в два раза, т. е. до 11 тысяч споров.
В 2017 году в большинстве случаев (58 %) споры (оспаривание кадастровой оценки, определение рыночной стоимости) были разрешены в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов снизилась на 27 %. В связи с чем налоговые сборы в муниципальные бюджеты снизились на 24,5 млрд руб. [7].
А за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 только в судах инициировано 11239 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости (КС) в отношении 21 167 объектов недвижимости [6].
В связи с объективной важностью ее правильной реализации, процедура кадастровой оценки требует тщательного изучения и разработки методов ее реализации, адекватных требованиям современного рынка. Однако очевидно, что существует проблема в практическом смысле, которую можно рассматривать под несколькими углами зрения.
Во-первых, завышение стоимости земельного участка негативно скажется на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земли. Во-вторых, заниженная стоимость земельного участка может также негативно отразиться на интересах собственника, например, в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд с компенсацией в размере рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство об оценке земельных участков в Российской Федерации отличается разнообразием и динамичностью. Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой должны быть решены в соответствии с действующим законодательством и нормативной базой. Решение этой проблемы заключается в досудебном и судебном разрешении споров. Данная мера, как часть других мер по совершенствованию нормативной базы, облегчает процедуру оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков.