Научный журнал

Вестник Алтайской академии экономики и права

Print ISSN 1818-4057

Online ISSN 2226-3977

Перечень ВАК

Введение

Основной стратегической целью в развитии отдельной территории является социально-экономическое благополучие ее населения. Жилье выступает одним из основных аспектов жизнеобеспечения, который связан с накоплением основных средств к существованию тысяч домохозяйств. Наличие удобного и комфортного места проживания, где можно жить в мире и благополучии, является важной основой для счастья людей и предпосылкой социального развития.

Стейкхолдеров, внимание которых сосредоточено на формировании и развитии жилищного фонда, кроме государственных федеральных, региональных и муниципальных органов власти, можно выделить следующих – это домохозяйство (либо индивид, семья), жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) и бизнес, как непосредственно в сфере строительства, так и в смежных отраслях, связанных с производством строительных материалов, риэлтерскими, банковскими услугами и пр. Каждая из заинтересованных сторон преследует свои стратегические приоритеты, которые часто бывают радикально противоположными. В связи этим анализ состояния рынка жилой недвижимости в России, его позитивных и негативных тенденций в рамках противоречий стейкхолдеров и их практических результатов в социально-экономическом развитии государства представляется актуальным направлением исследования.

Целью исследования выступает анализ проблем износа жилищного фонда и качества его возведения в России, а также состояние жилищно-коммунальной, дорожной и социальной инфраструктуры, функционирующей для его обслуживания.

Материал и методы исследования

При проведении исследования использовались такие методы научных исследований, как формализации, визуализации, сравнения, синтеза, индукции и обобщения.

Результаты исследования и их обсуждение

Проблематика состояния жилищного фонда в России достаточно объемная и формируется индивидуально на уровне отдельных регионов [7]. Она связана как с устареванием, моральным и физическим износом жилых объектов и сетей ЖКХ, возведенных еще в советский период, сроки эксплуатации которых либо уже закончились, либо подходят к своему завершению, так и с качеством новых строений.

В «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 г.» указывается, что за 2008-2021 гг. аварийным определен 31 млн кв. м жилищного фонда России, причем ежегодно количество такого жилья в среднем увеличивается на 2 млн кв. м [14]. Таким образом, объем аварийного жилищного фонда будет нарастать и к концу 2030 г. достигнет 49 млн кв. м.

Данные, отражающие основные показатели движения жилищного фонда в России, представлены в табл. 1.

Как видно из табл. 1 темпы роста ввода в действие нового жилищного фонда в России увеличились в 2023 г. по сравнению с 2015 г. на 132%. Но необходимо отметить, что интенсивный рост приходится в основном на пять регионов в стране: Москва и Московская область, Краснодарский край, Ленинградская и Тюменские области. Т.е. в большинстве регионов темпы жилищного строительства крайне низкие. Приведенные данные также демонстрируют, что выбытие жилищного фонда напротив сокращается, особенно в 2023 г., что является негативной тенденций с учетом большого количества имеющегося изношенного жилья в стране. В целом большинство исследователей отмечают, что количество аварийного жилья растет быстрее, чем из него расселяют [3; 8].

Исследования сотрудников Института народного прогнозирования РАН показывают, что доля жилищного фонда в России с износом более 65% в 2010 г. составляла – 3,7% в общем объеме, в 2015 г. – 4,9%, а к концу 2022 г. – 6,2% [3]. По прогнозам исследователей к 2038-2040 гг. жилье, массово возведенное в 1956-1969 гг., достигнет своего предельного срока эксплуатации [8].

Необходимо отметить, что с 2019 по 2024 гг. в стране функционировал федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», предусматривающий переселение из аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 г. Итоговые результаты реализации указанного проекта имеют опережающие значения по сравнению с плановыми, что положительно сказывается на исследуемой проблематике.

Таблица 1

Изменение состояния жилищного фонда в России, млн кв. м [12; 15, с. 57]

Таблица 2

Сети ЖКХ России, нуждающиеся в замене, в % от общей протяженности [4]

Также это привело к тому, что часть регионов, досрочно достигших необходимых результатов, перешло на переселение граждан из домов, признанных аварийными до 1 января 2022 г. С 2025 г. в новом национальном проекте «Инфраструктура для жизни», рассчитанном до 2030 г., планируется сохранить и усовершенствовать процедуры и подходы, связанные с расселением граждан из аварийного жилищного фонда. Так, например, предусмотрено появление региональных операторов по переселению жильцов из аварийного жилья, что поможет более оперативно решать возникающие проблемы на отдельных территориях.

Анализ факторов, которые влияют на эффективность деятельности строительных организаций в России, проведенные Росстатом в 4 кварталах 2023 и 2024 гг. показывает, что производство, связанное с возведением жилья, наиболее сильно ограничивают такие негативные аспекты, как рост стоимости строительных материалов и изделий (47 и 45%), низкий уровень квалификации рабочих (33 и 32%), высокая база налогообложения (31 и 32%), конкуренция (по 22%), банковская ставка кредитования (16 и 18%) и др. [13].

Все перечисленные факторы в итоге отражаются на качестве возводимого нового жилищного фонда в стране. Все более распространенными становятся случаи, когда жилые дома сдаются с дефектами и недоработками строительных организаций такими, как протекающая кровля, трещины в стенах, их промерзание или появление плесени, наличие разного уровня пола, низкая шумоизоляция и пр. Негативным является то, что дефекты часто бывают скрытыми и проявляются только через 10-15 лет после эксплуатации [6]. На снижение качества влияют не только непрофессионально осуществляемые строительно-монтажные работы, но и применение более дешевых строительных материалов, а также их экономия. Причем застройщики далеко не всегда берут на себя обязательства гарантийного обслуживания возведенных жилых помещений. Более того с 1 сентября 2025 г. вступят в силу поправки, ограничивающие сумму претензий по отделочным работам в новых жилых помещениях в размере не более 3% от стоимости договора, за исключением, если сам документ не предусматривает иные условия [10].

Следующей уже инфраструктурной проблемой для жилищного фонда является состояние ЖКХ, предназначенного осуществлять поставки качественных услуг по водо-, теплоснабжению и водоотведению, данные по которому отражены в табл. 2.

Из табл. 2 можно сделать вывод, что в целом износ сетей ЖКХ значительный и его объемы практически не меняются за исследуемый период 2010-2023 гг. Наибольшее изменение коснулось канализационных сетей, количество которых нуждается в ремонте увеличилось на 7,2% в 2023 г. по сравнению с 2010 г. Причем необходимо отметить, что статистика по авариям на всех видах сетей свидетельствует об их ежегодном сокращение, что никак не увязывается с приведенными данными по нуждающимся из них в замене. Исследования [2] также говорят о том, что состояние ЖКХ в стране выступает угрозой национальной безопасности и несмотря на то, что происходит своевременное повышение коммунальных тарифов, соответствующая модернизация и обновление сетей отсутствуют, что в т.ч. приводит к снижению качества предоставляемых услуг населению.

Распространенным явлением в крупных агломерациях становится наличие уплотненной или точечной застройки в центральных районах [1], которая в целом приводит к ухудшению климата городской среды и увеличению социального напряжения в местном сообществе, за счет следующих негативно влияющих факторов: 1) подключения к сетям ЖКХ, которые при проектировании не были рассчитаны на такое количество потребителей; 2) резкого роста числа пользователей имеющихся на территории поликлиник, детских садов, школ основного и дополнительного образования; 3) отсутствия необходимого пространства для детских площадок, парковочных мест для автомобилей и пр.; 4) отступления от норм этажности новых строений по сравнению с возведенными ранее; 5) нарушения экологического баланса за счет вырубки зеленых насаждений.

К инфраструктурным проблемам жилищного фонда России необходимо отнести отсутствие соответствующей социальной и дорожной инфраструктуры в массово возводимых отдаленных городских районах. Жители испытывают проблемы с выездом, в утренние и вечерние часы на дорогах формируются пробки. При интенсивном возведении домов их социальное инфраструктурное обеспечение своевременно не осуществляется. Об этом факте свидетельствуют результаты аудита Счетной палаты Воронежской и Свердловской областей, по результатам которого отмечается, что возведение инфраструктурных объектов значительно отстает от строительства жилых помещений [9]. Более того по указанной причине на начало 2024 г. порядка 40 крупных российских городов частично или полностью приостановило выдачу разрешений на строительство из-за требований прокуратуры, которая справедливо усмотрела нарушение прав потенциальных собственников [11].

Перспективным представляется зарубежный опыт обеспечения социальной инфраструктуры в массово возводимых районах, который подразумевает получение муниципальными органами власти от застройщиков «инфраструктурного платежа» – отчисления определенного процента от стоимости 1 кв. м построенного жилья, который пополняет местный бюджет и впоследствии направляется на финансирование возведения необходимых социальных объектов. Отдельные регионы в России уже обсуждают и разрабатывают подобные инициативы в виде законодательно-нормативных актов на своих территориях (например, Новосибирская область).

Авторы [16] в своей научной работе подчеркивают, что государство не уделяло значительного внимания решению проблем ветхого и аварийного жилья, после незначительной активизации действий в период с 2013-2017 гг., в этом направлении не предпринималось усилий. Только в 2018 г. приступили к реализации первых программ реновации, а в 2020 г. были внесены изменения в Градостроительный кодекс (ГрК) РФ и в отдельные нормативно-правовые акты с целью формирования направлений комплексного развития территорий. Именно с этого периода в стране появился аналог московской реновации в виде Региональных программ комплексного развития территорий (КРТ). Причем в отличие от привычного понимания реновации, подразумевающего снос жилого многоквартирного дома, гл. 10 ГрК предусматривает в т.ч. капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию, а также возведение целых жилых комплексов с необходимой социальной и дорожной инфраструктурой. Правила согласования проектов КРТ закреплены Постановлением Правительства РФ от 14.07.2021 г. №1184.

Таким образом, с 2021 г. запущенный государством механизм КРТ является наиболее перспективным и актуальным подходом в решении обозначенных выше проблем жилищного фонда регионов России и основным инструментом его дальнейшего развития. На парламентских слушания от 7 ноября 2024 г. отмечалось, что реализация КРТ осуществляется в 77 российских регионах с привлечением 771 территории общей площадью 16,6 тыс. га и возможностью возведения 125 млн. кв. м жилья. Также одобрено ещё 630 решений о внедрении КРТ [5].

Заключение

Результаты проведенного исследования показывают, что жилищный фонд и сети ЖКХ, построенные в советский период, характеризуются устареванием, моральным и физическим износом, их сроки эксплуатации подходят к своему завершению, соответственно необходимы как на федеральном, так и на региональном уровнях целенаправленные программы и проекты, связанные с их модернизацией и реновацией. Причем в обязательном порядке с жестким мониторингом и контролем расходования выделенных бюджетных средств.

Стейкхолдеры жилищного фонда демонстрируют различные интересы, так задача строительного бизнеса и смежных отраслей заключается в возведении жилья с максимальной прибылью для компаний, в связи с этим часто снижается качество возводимых объектов, не развиваются необходимые инфраструктурные сооружения социального, дорожного и коммунального хозяйства. Задача банковского и риэлтерского бизнеса также сводится к росту доходности, что в свою очередь значительно влияет на рост цен на рынке недвижимости за последние годы.

В стратегическом контексте со стороны государства необходим комплексный подход к регулированию деятельности всех стейкхолдеров жилищного фонда и содействие в скоординированном и качественном региональном развитии, в построении комплексной интегрированной системы управления жилищным хозяйством перспективы которой открываются благодаря механизму КРТ, запущенному с 2021 г. С точки зрения дальнейшего социально-экономического развития необходимо всесторонне согласовывать планирование жилищного строительства с мобильностью населения, промышленной планировкой, городскими функциями, инфраструктурой и т.д., а также формировать многоуровневую систему жилищного обеспечения крупных агломераций.