Введение
Экономическое благосостояние страны во многом зависит от устойчивости финансовых потоков, где отрасль жилищного строительства является одной из ключевых. В современных условиях проектное финансирование со всеми своими инструментами является наиболее распространенной формой финансирования проектов жилищного строительства, однако ставка по займу все равно является важнейшим фактором доступности и стоимости финансирования. Изменения ключевой процентной ставки, устанавливаемой центральным банком, способны оказать значительное влияние на все этапы жилищного строительства (от проектирования до реализации готового проекта), что в свою очередь влияет на инвестиционную активность в строительном секторе экономики.
Цель исследования – проанализировать влияние изменения ключевой ставки на проектное финансирование в сфере жилищного строительства, рассмотрев механизмы воздействия на стоимость заемных средств, доступность кредитов и, как результат, на темпы и объемы строительства.
Материал и методы исследования
В ходе исследования анализируется динамика проектного финансирования и ипотечного кредитования, научные статьи и исследования, посвященные данной теме. Также, использовались данные, представленные программой обследований Банка России о проектном финансировании на 01.06.2024 г. и ставках по ипотечному кредитованию. Актуальная информация о жилищном строительстве, включая информацию об объектах, возводимых с привлечением механизма эскроу счетов взята с сайта НАШ.ДОМ.РФ.
Результаты исследования и их обсуждение
Изменение ключевой ставки Центрального Банка оказывает значительное влияние на отрасль жилищного строительства, она служит ориентиром для процентных ставок по ипотечным кредитам и финансированию проектов.
На рисунке 1 представлена аналитика рынка жилищного строительства в период с 01.06.2020 по 01.06.2024 гг., где прослеживается обратная зависимость между изменением ключевой ставки, средневзвешенной ставки на первичном рынке и объемами выдаваемого проектного финансирования и ипотечного кредитования. Отрасль жилищного строительства чувствительна к изменению ключевой ставки и мгновенно реагирует на ее изменение, так в 2022 г. по сравнению с 2021 г. резко снизился объем ипотечного кредитования в связи с повышением ставки и, наоборот, в 2023 г. по сравнению с 2022 г. – увеличился в связи с снижением ключевой ставки. В тоже время, объем проектного финансирования в отрасли жилищного строительства увеличивается из года в год, что обусловлено наличием льготных программ финансирования и инновационным инструментам проектного финансирования, это позволило удерживать ставку по предоставляемым займам до 01.05.2024 г. в диапазоне 3,2-7,0 п.п., что на всем исследуемом временном отрезке значительно ниже ключевой ставки, однако повторяет ее динамику [7]. Также, благодаря льготным условиям ипотечного кредитования рынку жилищного строительства удалось замедлить рост средневзвешенных ипотечных ставок на первичном рынке относительно других сегментов розничного кредитования, где к 01.06.2024 г. ставки по автокредитам увеличились с начала года на 3,7 п.п., по потребительским кредитам на 2 п.п., по ипотечному кредитованию на 1,2 п.п., однако следует учесть что темпы роста стоимости жилой недвижимости значительно опережают остальные [1,5].
Рис. 1. Динамика ставок и объемов выданных кредитов на первичном рынке жилищного строительства, млрд руб. Источник: составлено автором
Рис. 2. Фактический объем ввода жилья в эксплуатацию, тыс.м2 Источник: составлено автором
Анализируя данные рисунка 2 можно сделать вывод, что объем ввода жилья в эксплуатацию также находится в обратной зависимости с динамикой изменений ключевой ставки, так максимальному значению ставки в 16% на 01.06.2024г. соответствует минимальное значение объема введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах, что составляет 15551 тыс. м2 [6].
В 2022 г. Центральный банк страны принял решение о повышении ключевой ставки до 20% с целью борьбы с инфляцией, это решение имело заметные последствия для отрасли жилищного строительства (увеличение срока окупаемости, снижение ожидаемой прибыли и т.д.): коммерческие банки повысили ставки по ипотечным кредитам и проектному финансированию. В результате этих изменений темпы строительства жилья снизились на 15% в сравнении с предыдущими периодами, инвесторы начали проявлять осторожность, выбирая менее рисковые проекты для вложения своих активов. Проектное финансирование оказалось под давлением, что привело к сокращению новых инициированных проектов.
Повышение ключевой ставки соответственно влияет на стоимость кредита для застройщиков, что может привести к увеличению рисков для инвесторов, снижению доступности кредитов и увеличению расходов на финансирование. В этом случае застройщики вынуждены погашать более высокие процентные платежи, что влияет на планирование бюджета и замедлению этапов производства. Коммерческие банки, которые в основном финансируют подобные проекты, вынуждены ограничить доступность финансирования для новых проектов из-за увеличения уровня риска невозврата займа, это в свою очередь приведет к снижению темпов роста строительства и уменьшению предложения на рынке и увеличению стоимости жилья.
В 2022-2023 гг., после адаптации к новым экономическим реалиям, центральный банк понизил ключевую ставку до 7,5%, что привело к положительным изменениям в отрасли жилищного строительства. Это позволило коммерческим банкам уменьшить процентные ставки по ипотечным кредитам и проектному финансированию, в результате запустили большее количество проектов жилищного строительства. На фоне снижения ключевой ставки объемы проектного финансирования жилищного строительства увеличились на 20% по сравнению с предыдущими периодами, застройщики возобновили строительство объектов жилой недвижимости и на рынке наблюдается рост предложения на жилье [4].
Снижение ключевой ставки накладывает положительные эффекты на проектное финансирование: увеличение инвестиций в строительную отрасль, поддержка государственных программ и снижение стоимости заемных средств. В данном случае застройщики заинтересованы в девелоперских проектах, что стимулирует разработку новых проектов и увеличение объемов строительства. Также, при низких ключевых ставках государственные программы ипотечного кредитования становятся более выгодными, что способствует увеличению сделок на рынке жилищного строительства.
Проанализировав вышесказанное можно сделать вывод, что из-за планируемого повышения ключевой ставки сократится объем строительства и уменьшится спрос на покупку жилья, однако при поддержки государства в виде субсидирования ставок и программ доступного жилья спрос на жилье может возрасти, что повлияет на привлекательность проектов в эконом-сегменте рынка объектов жилой недвижимости.
В связи с повышением ставки ЦБ до 18% на очередном заседании Банка России застройщикам и инвесторам придется адаптироваться к новым условиям, чтобы успешно функционировать. Снизить уровень рискованности сделок поможет ряд действий со стороны застройщиков и инвесторов: оптимизация затрат, переориентация на дешевый сегмент, диверсификация источников финансирования, корректировка бизнес-планов, приоритет на среднесрочные и долгосрочные проекты, изменение моделей кредитования, сотрудничество с государством.
Заключение
На основе проведенного исследования можно сделать вывод, что изменение ключевой процентной ставки оказывает значительное влияние на проектное финансирование в жилищном строительстве. Ее изменение на прямую влияет на стоимость заемных средств, доступность кредитования и инвестиционную активность в отрасли: повышение ставки ставит под угрозу реализацию новых проектов и активность на рынке строительства объектов жилой недвижимости, а снижение – способствует росту объемов строительства и стимулирует интерес со стороны инвесторов и потребителей.
Условия неопределенности создают необходимость участникам сделок по поводу проектного финансирования адаптации стратегий финансирования проектов с позиции риск-менеджмента для устойчивости к изменениям экономической среды. Таким образом, влияние изменения ключевой ставки на отрасль жилищного строительства является многослойным и связано с рядом экономических и социальных факторов.