Введение
На современном этапе развития общества роль проектной деятельности значительна. Одной из наиболее привлекательных и перспективных отраслей для вложения средств является сфера недвижимости. Она и на сегодняшний день сохраняет за собой статус одного из наименее рискового и высокодоходного способа сохранения и приумножения капитала. Помимо этого, проекты, разрабатываемые в сфере недвижимости, привлекают значительные объёмы средств в экономику страны и способствуют её развитию. Однако такие проекты имеют свои специфические особенности, которые необходимо знать и учитывать при создании, поскольку от этого может зависеть успех их реализации.
На сегодняшний день проектная деятельность в управлении объектами недвижимости является достаточно распространенным явлением на рынке недвижимости Республики Татарстан. Проектная деятельность – это комплекс действий, направленных на планирование, организацию, контроль и реализацию проектов в сфере недвижимости. Проектная деятельность как аспект управления недвижимостью играет важную роль в эффективном планировании и организации работ с недвижимым имуществом. В нынешних условиях неопределенности и нестабильности экономики недостаточно придерживаться и следовать некому универсальному плану в управлении недвижимостью, поэтому для реализации проекта недвижимости необходимо учитывать современные тенденции развития, специфику сегментов рынка недвижимости и меняющиеся условия внешней и внутренней среды. Существует проблематика создания эффективных и гибких подходов к управлению недвижимостью, которые отвечают меняющимся условиям и требованиям рынка недвижимости.
Цель исследования – изучить особенности и выявить проблемы, препятствующие развитию проектной деятельности в управлении объектами недвижимости.
Материалы и методы исследования
Каждый проект включает в себя некоторое количество взаимосвязанных этапов. Безусловно, для эффективной реализации объектов недвижимости необходимо четко выстраивать порядок действий и задач. В этом и заключается специфика проектной деятельности. Таким образом, чем эффективнее выстроена проектная деятельность, тем больше отдачи можно получить при реализации объекта недвижимости [1].
Для достижения высоких показателей в управлении недвижимости широкое применение получила метододогия agile. Agile-менеджмент – это повторяющийся и поэтапный подход к управлению проектами и организациями, в основном используемый при разработке программного обеспечения, но также применимый в различных других областях. Методология Agile выделяет гибкость, сотрудничество, обратную связь с клиентами и способность быстро адаптироваться к изменениям. Она фокусируется на разбиении крупных проектов на более мелкие, управляемые задачи, которые могут быть выполнены за короткие циклы.
Ключевые принципы agile-менеджмента включают:
1. Быстрое реагирование бизнеса на постоянно меняющуюся внешнюю среду.
2. Возможность трансформации и изменение функционала объекта недвижимости.
3. Создание устойчивого объекта недвижимости в долгосрочной перспективе.
4. Постоянный контроль всех процессов реализации проекта.
5. Наличие запасных стратегий при возникновении незапланированных ситуаций.
Путем применения данной методологии можно исследовать специфику управления недвижимостью, в том числе и проектную деятельность.
Для понимания состояния и уровня развития проектной деятельности на рынке необходимо провести некоторые исследования. Процессы и элементы исследования, представленные в табл. 1, показывают особенность и содержательные этапы оценки деятельности на рынке недвижимости.
Совокупность процессов и элементов исследования показывает планомерное и плановое применение исследований в рамках управления проектной деятельности.
На современном рынке недвижимости существует множество компаний, которые управляют портфелем недвижимости, ведут проектную деятельность, в целом, управляют недвижимостью. В таких условиях конкуренция среди компаний довольно высока. Каждая компания должна иметь большое количество компетенций и что-то отличающее их от других компаний для того, чтобы при реализации того или иного проекта выбор был сделан в их пользу.
Таблица 1
Процессы и элементы исследования проектной деятельности на рынке недвижимости
|
Название процесса |
Элементы |
|
Краткий обзор специфики деятельности |
- Изучение специфики сегмента рынка - Анализ основных игроков, осуществляющих проектную деятельность - Определение критериев и особенностей работы компаний |
|
Изучение существующих исследований |
- Анализ реализованных проектов - Обзор текущих трендов и тенденций рынка недвижимости - Анализ новаций и технологий - Исследование конкуренции |
|
Анализ эффективности |
1. Экономическая эффективность: - Срок окупаемости (PP) РР = IC / CF, IC – сумма инвестиций в проект (Investment Cash) CF – планируемая ежегодная прибыль (Cash Flow) - Прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации (EBITDA) EBITDA = доходы – расходы |
|
(Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) - Чистая приведенная стоимость (Net Present Value, NPV)
n, t – количество временных периодов CF – денежный поток (Cash Flow) R – ставка дисконтирования, Rate) - Дисконтированная текущая стоимость (Present value, PV) PV = FV × 1/(1+R)n, FV – будущая стоимость R – процент ставки дисконтирования N – период (ставка дисконтирования в степени количества периодов) - Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR)
r – процентная ставка доходности NPV – чистый дисконтированный доход 2. Социально-экономическая эффективность: - Уровень экономического роста и создание новых рабочих мест - Снижение уровня бедности и увеличение уровня доходов - Улучшение инфраструктуры и условий жизни |
Примечание: составлено авторами.
Существует актуальное исследование на тему управления проектами в сфере недвижимости. В статье Давыдова Д.Е. говорится о том, что в нынешних реалиях проектная деятельность ведется в ногу с развитием различного вида технологий [2]. К ним можно отнести следующие тенденции:
- цифровизация;
- клиентоориентированность;
- гибкость строительства;
- строительство умных городов и зданий и др.
В целом, актуальных исследований на тему проектной деятельности довольно мало. Это, скорее, говорит о том, что данное явление не получает широкого распространения. Тем самым можно сделать вывод, что данная деятельность могла бы получить более углубленное изучение и просвещение для того, чтобы эффективнее реализовывать проекты и систематизировать знания для новичков и профессионалов на рынке недвижимости.
На рынке недвижимости Республики Татарстан можно выделить следующих крупных и наиболее известных игроков, которые осуществляют проектную деятельность:
- UD Group.
- DIGroup.
Таблица 2
Специфика проектной деятельности компаний
|
UD Group |
DiGroup |
|
1. Оригинальность разработки концепции для объектов недвижимости |
1. Внедрение стандартизации документооборота и строительства |
|
2. Ориентация преимущественно на коммерческий сегмент недвижимости |
2. Создание цифрового комьюнити, связывающего участников рынка |
|
3. Следование корпоративной культуре |
|
|
4. Осуществление деятельности, направленной на увеличение ценности объекта коммерческой недвижимости |
4. Четкий контроль и регулирование процесса сделки |
|
5. Подбор объектов для инвестирования с учетом задач партнеров |
5. Опыт в межрегиональных и международных сделках |
|
6. Создание современных точек притяжения жителей города |
6. Гарантия эксклюзивных условий и полной конфиденциальности |
|
7. Проектирование и реализация крупнейших объектов коммерческой недвижимости в городе Казани |
7. Предоставление возможности доступа к закрытой базе инвестпроектов с текущими арендаторами на территории РФ |
|
8. Развитие корпоративного венчур-билдера (venture builder) |
8. Организованная деятельность в различных сегментах рынка |
Примечание: составлено авторами.
Каждая из этих компаний имеет крупные реализованные проекты на рынке недвижимости. Для оценки эффективности проектной деятельности можно сделать обзор нескольких реализованных кейсов. В портфеле UD Group имеются объекты различного назначения: торговые центры, бизнес-центры, стрит-ритейл, коворкинги, комьюнити-центр. Ключевыми объектами компании можно назвать следующие объекты:
- Торгово-развлекательный центр «KazanMall».
- Ритейл парк «UDACHA».
- Торговый центр «ГоркиПарк».
- Комьюнити-центр «ART» [3]
Комьюнити-центр «ART» является строящимся объектом компании UD Group. Идеей такого проекта стало создание «живого» места, где посетители могут удовлетворить свои социальные и культурные потребности. Концепция данного проекта отошла от привычного формата торгового центра, что, безусловно, отмечает нестандартность в осуществлении проектной деятельности [4].
Среди ключевых объектов DiGroup можно выделить следующие:
- Бизнес-центр «Urban».
- Торговый комплекс «Олимп».
- Офисный центр «Рябина».
DiGroup представили многообещающий проект по строительству жилого комплекса бизнес-класса с развитым стрит-ритейлом на Щербаковском переулке. В Казани, особенно в центре города, прослеживается высокий спрос и низкое предложение в жилье, поэтому данный проект может стать отличным решением проблем с жильем, а еще и точкой притяжения жителей города [5].
Результаты исследования и их обсуждение
Для более подробного представления проектной деятельности на рынке недвижимости в Республике Татарстан необходимо провести анализ деятельности и выявить специфику работы компаний: UD Group; DiGroup. Исследования приведены в табл. 2.
Стоит отметить, что выделенные элементы в табл. 2 позволяют четко видеть инструменты и этапы реализации проектной деятельности на рынке недвижимости. Организованная работа компаний в рамках проектной деятельности, учитывающая сегментацию объектов на рынке недвижимости, позволяет оценить важность и значимость выявленных критериев анализа в совокупности.
Выводы
Развитие и модернизация современной инфраструктуры рынка недвижимости призвано создать здоровую среду и показать конкурентные преимущества той или другой компании в реализации проектов, выраженные в эффективности реализованных объектов. Объекты недвижимости будут не только иметь объективную оценку экономической эффективности, но и социальную, что является приоритетом дальнейшего роста и мощи рынка в целом.
Проектная деятельность представляет собой специально разработанный и грамотно составленный план действий по формированию и управлению активами, недвижимостью, сферы экономической деятельности с целью достижения конкретного финансового результата, среди чего может быть получения прибыли на вложенный капитал.
Безусловно, с каждым годом рынок недвижимости претерпевает изменения. Для решения проблемы, которая выражена в отсутствии систематического подхода к проектной деятельности, необходимо развивать подходы к управлению недвижимости, изучать специфику каждого сегмента рынка недвижимости и систематизировать знания. Иначе данная проблема может привести к упущенным возможностям, потере клиентов и низкому уровню развития проектной деятельности в Республике Татарстан.