Введение
При определении стоимости земельных участков сравнительным подходом – методом сравнения продаж предполагается отыскать недавно проданные или выставленные на продажу наиболее сопоставимые с оцениваемым объекты в достаточном количестве, что позволяет установить стоимость с учётом особенностей данного сегмента рынка недвижимости в данном населённом пункте [1, 2, 3]. Практически составление выборки земельных участков достаточного для расчётов объёма (5-8 объектов) довольно часто оказывается затруднительным [4]. На территории населённого пункта одним из важнейших факторов ценообразования недвижимости является местоположение [5, 6]. Таким образом, в условиях недостатка информации для определения корректировок за местоположение объектов может быть применено соотношение кадастровых стоимостей земельных участков, основывающееся на отношении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка рядом с оцениваемым объектов к удельному показателю кадастровой стоимости земельного участка рядом с объектом, аналогичным оцениваемому [7].
Рынок недвижимости в городе Тотьма Вологодской области недостаточно развит – для территории населённого пункта имеется информация о ценах предложения для менее двух десятков объектов разного типа. Поскольку данных о ценах купли-продажи и предложения для расчётов недостаточно, а определение корректировок стоимости в таких условиях представляется актуальной задачей [4, 7], то был применён именно метод сравнения кадастровых стоимостей.
Цель исследования состоит в установлении на территории города Тотьма границ зон с характерной для них корректировкой в стоимость земельных участков за местоположение с учётом территориального зонирования и кадастрового деления.
Материалы и методы исследования
На территории города Тотьма был определён наиболее распространённый вид разрешённого использования земельных участков – для ведения личного подсобного хозяйства. По правилам землепользования и застройки Тотьмы [8] было определено, что территориальные зоны, в которых располагаются земли для личного подсобного хозяйства занимают 48 % площади территории. К таким территориальным зонам относятся:
- зона застройки индивидуальными жилыми домами;
- зона малоэтажной жилой застройки многоквартирными домами с приквартирными участками.
Расположение указанных территориальных зон в границах города Тотьма представлено на схеме (рисунок 1). Для наглядности на схеме представлены не все улицы города.
С помощью публичной кадастровой карты Росреестра для земельных участков для личного подсобного хозяйства определялись их уникальные характеристики, в том числе кадастровая стоимость и широта с долготой [9].
Географические координаты необходимы для привязки информации к картографической основе с помощью геоинформационных систем, применения таких данных в дальнейшем в других информационных системах и для других работ, связанных с управлением земельным фондом в черте населённого пункта [10].
Была произведена достаточно большая выборка земельных – 125 земельных участков с видом разрешённого использования «личное подсобное хозяйство». В таблице приведены исходные данные для 10 земельных участков, расположенных на улице Ленина.
Далее для каждого земельного участка вычислялся его удельный показатель кадастровой стоимости. Расположение 125 участков в границах города Тотьма и полученные коэффициенты, переведённые в проценты представлены на схеме (рисунок 2). После этого был произведён расчёт коэффициента изменения стоимости земель в зависимости от местоположения участка – отношение удельного показателя кадастровой стоимости каждого из 125 участков к максимальному удельному показателю, соответствующему земельному участку с К№ 35:14:0705013:1 и составившему 406,43 руб./кв.м [11].
Рис. 1. Расположение территориальных зон с участками для личного подсобного хозяйства в границах города Тотьма: ― – границы территориальных зон
Сведения о земельных участках для личного подсобного хозяйства в городе Тотьма
|
N |
К№ |
Координаты, градусы |
Адрес |
Кадастровая стоимость, руб. |
Площадь, кв.м |
|
|
Широта |
Долгота |
|||||
|
1 |
35:14:0704021:8 |
59,975203 |
42,753128 |
ул. Ленина, 25 |
275 816,59 |
829 |
|
2 |
35:14:0704022:16 |
59,975258 |
42,754583 |
ул. Ленина, 33 |
356 756,73 |
969 |
|
3 |
35:14:0704028:5 |
59,972999 |
42,750487 |
ул. Ленина, 36 |
146 310,00 |
500 |
|
4 |
35:14:0704022:14 |
59,975305 |
42,755569 |
ул. Ленина, 37 |
420 081,97 |
1 141 |
|
5 |
35:14:0704028:3 |
59,973302 |
42,750835 |
ул. Ленина, 38 |
222 098,58 |
759 |
|
6 |
35:14:0704022:13 |
59,975381 |
42,756036 |
ул. Ленина, 39 |
418 609,29 |
1 137 |
|
7 |
35:14:0704028:2 |
59,974763 |
42,752642 |
ул. Ленина, 52 |
190 788,24 |
652 |
|
8 |
35:14:0705009:5 |
59,975664 |
42,764351 |
ул. Ленина, 63 |
351 298,50 |
1 050 |
|
9 |
35:14:0705010:10 |
59,975741 |
42,767521 |
ул. Ленина, 77 |
147 020,65 |
505 |
|
10 |
35:14:0705011:21 |
59,975797 |
42,768966 |
ул. Ленина, 83 |
225 716,48 |
902 |
Для указанных в таблице 1 земельных участков были рассчитаны следующие удельные показатели и коэффициенты:
- ул. Ленина, 25 VКАД.УД=332,71 руб./кв.м KМЕСТ=0,82;
- ул. Ленина, 33 VКАД.УД=368,17 руб./кв.м KМЕСТ=0,91;
- ул. Ленина, 36 VКАД.УД=292,62 руб./кв.м KМЕСТ=0,72;
- ул. Ленина, 37 VКАД.УД=368,17 руб./кв.м KМЕСТ=0,91;
- ул. Ленина, 38 VКАД.УД=292,62 руб./кв.м KМЕСТ=0,72;
- ул. Ленина, 39 VКАД.УД=368,17 руб./кв.м KМЕСТ=0,91;
- ул. Ленина, 52 VКАД.УД=292,62 руб./кв.м KМЕСТ=0,72;
- ул. Ленина, 63 VКАД.УД=334,57 руб./кв.м KМЕСТ=0,82;
- ул. Ленина, 77 VКАД.УД=291,13 руб./кв.м KМЕСТ=0,72;
- ул. Ленина, 83 VКАД.УД=250,24 руб./кв.м KМЕСТ=0,62.
Рис. 2. Расположение земельных участков для личного подсобного хозяйства и их коэффициенты изменения стоимости земель в зависимости от местоположения
Результаты исследования и их обсуждение
Ранее [11] с помощью изолиний были обозначены зоны с определённым коэффициентом изменения стоимости земель в зависимости от местоположения. Но при этом не были учтены положения документации о планировании развития территории и Единого государственного реестра недвижимости, а учёт таких данных в настоящее время достаточно важен для земель всех категорий [12]. В то же время необходим и учёт кадастрового деления территории населённого пункта [13], чтобы при установлении оценочного зонирования не столкнуться с разделением земельных участков на части и расположением их в различных ценовых зонах. Сведения о кадастровом делении территории города Тотьма представлены на схеме (рисунок 3). Для читаемости схемы на ней приведены номера не всех кадастровых кварталов.
Для ценового зонирования территории по местоположению земельных участков полученные коэффициенты были разделены на 5 интервалов, каждому из которых был присвоен коэффициент 1,00; 0,87; 0,75; 0,62; 0,50:
- 0,875-1,00 – коэффициент 1,00;
- 0,750-0,875 – коэффициент 0,87;
- 0,625-0,750 – коэффициент 0,75;
- 0,500-0,625 – коэффициент 0,62;
- <0,500 – коэффициент 0,50.
В некоторых кадастровых кварталах располагаются земельные участки с различающимися коэффициентами. Например, для кадастрового квартала номер 35:14:705029 рассчитаны коэффициенты для трёх земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства:
- ул. Красная, KМЕСТ=0,64;
- ул. Луначарского, KМЕСТ=0,74;
- ул. Луначарского, KМЕСТ=0,74.
Поэтому для этого квартала с К№ 35:14: 705029 был определён средний коэффициент, равный 0,71.
Установленное расположение зон с коэффициентами (корректировками) изменения стоимости земель в зависимости от местоположения в границах земель для малоэтажной застройки на территории города Тотьма представлено на рисунке 4.
Границы зон, которым соответствуют указанные выше коэффициенты, были определены в соответствии с границами следующих объектов кадастрового деления и территориального зонирования [7]:
- земельные участки;
- кадастровые кварталы;
- красные линии;
- территориальная зона в границах города Тотьма «зона застройки индивидуальными жилыми домами»;
- территориальная зона в границах города Тотьма «зона малоэтажной жилой застройки многоквартирными домами с приквартирными участками».
Рис. 3. Кадастровое деление территории города Тотьма
Рис. 4. Расположение зон с коэффициентами изменения стоимости земель в зависимости от местоположения и соответствующие им коэффициенты
Заключение
Для территории населённого пункта – город Тотьма имеется информация о ценах предложения для менее двух десятков объектов разного типа. Рынок недвижимости недостаточно развит, и для определения корректировок в стоимость земельных участков за их местоположение был выбран метод сравнения кадастровых стоимостей. Самый распространённый для территории города Тотьма вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства характерен для 48 % площади территории города. Для 125 участков для личного подсобного хозяйства были определены их уникальные характеристики, в том числе площадь и кадастровая стоимость. Были вычислены удельные показатели кадастровой стоимости, по соотношению которых были рассчитаны коэффициенты (корректировки), отражающие изменение стоимости земель в Тотьме в зависимости от местоположения. Коэффициенты были разделены на 5 интервалов (0,875-1,00; 0,750-0,875; 0,625-0,750; 0,500-0,625; <0,500). Далее с учётом территориального зонирования (границы двух территориальных зон), красных линий кадастрового деления (границы кадастровых кварталов и земельных участков) были установлены границы зон с характерной для них корректировкой в стоимость земельных участков за местоположение: 1,00; 0,87; 0,75; 0,62 или 0,50.