Научный журнал

Вестник Алтайской академии экономики и права

Print ISSN 1818-4057

Online ISSN 2226-3977

Перечень ВАК

С переходом к рыночной экономике и развитием новых социально-экономических отношений в российских регионах исторически сложилась ситуация дефицита жилищного фонда. Это проявилось в двух основных показателях:

1) относительно низком по европейским меркам показателе средней обеспеченности жильем на одного жителя РФ в размере 25,2 кв.м [1, с.132] – 32-е место в мире и одно из последних в Европе;

2) достаточно низком качестве вводимого жилья – около 40 % населения не удовлетворены своими жилищными условиями [2].

Такое состояние вопроса заставило первых лиц государства в течение последних 5-7 лет усилить внимание к проблеме ускорения темпов жилищного строительства и повышения качества возводимого жилья. В рассматриваемом периоде были приняты существенные нормативно-правовые и организационно-экономические меры для стимулирования региональных властей и бизнеса к решению данной проблемы [3], определены целевые объемы роста вводимого жилья – к 2020 году эта величина должна достигнуть 150 млн кв.м [4, с.65], запланирована совместная работа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и Министерства экономического развития РФ по определению целевых объемов жилищного строительства в каждом субъекте Федерации. В статье предпринята попытка решения этой проблемы для отдельной территории: региона РФ – Ставропольского края.

Одной из приоритетных задач развития края, нашедшей свое отражение в Стратегии социально-экономического развития Ставропольского края до 2020 года и на период до 2025 года [5], является обеспечение населения региона доступным и комфортным жильем, увеличение объемов жилищного строительства в крае при общем снижении его стоимости на первичном рынке, стимулирование доступности и развития производства строительных материалов на основе внедрения энергосберегающих и экологичных технологий. Основным направлением государственной жилищной политики является реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», задачи которого направлены на создание условий для развития жилищного строительства в регионе, сбалансированного стимулирования спроса и предложения на рынке жилья [6].

В ходе реализации «Краевой целевой программы «Жилище» в Ставропольском крае на 2013-2015 годы» были созданы правовые и организационные основы для исполнения государственной жилищной политики, определены ее приоритеты, отработаны механизмы ее реализации [7]. Однако выявленный ряд факторов, таких как дефицит земельных ресурсов в границах крупных муниципальных образований, ограничения по производственным мощностям, доступным объемам строительных материалов, наличию инженерных сетей на границах участков под строительство жилья, изменение политики властей края, не позволил достичь целевых показателей Программы. Более того, динамика этого показателя в регионе за рассматриваемый период оказалась отрицательной: после достигнутого максимума 1248,3 тыс. кв.м в 2015 г. объемы жилищного строительства снизились до 899,2 тыс. кв.м в 2018г. По показателю ввода жилья Ставропольский край занял скромное 25-е место среди регионов РФ. Обостренное внимание первых лиц государства, средств массовой информации, общественности к проблеме увеличения темпов жилищного строительства, приоритетность этого показателя при оценке результатов деятельности администраций регионов и муниципалитетов снова стимулировали руководство Ставропольского края к поиску путей увеличения объемов ввода жилья, роста платежеспособного спроса на жилье, развития регионального девелопмента.

Цель и методы исследования

Целью работы является исследование динамики развития регионального первичного рынка жилой недвижимости в случае изменения целевых объемов ввода жилья относительно ранее запланированных при различных сценариях развития макроэкономики. Объектом исследования выступает первичный рынок жилья Ставропольского края. В работе заложены статистические методы исследования и основные положения модели среднесрочного прогнозирования развития первичного рынка жилья с горизонтом планирования 3 года и шагом – 1 год. Модель включает такие показатели, как объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию, предъявленного и реализованного спроса, динамики цен на первичном рынке жилья с учетом прогнозируемого изменения макроэкономических и отраслевых региональных показателей, состояния рынка по соотношению спроса и предложения на каждом шаге прогнозирования.

Постановка задачи. После достигнутого максимума объема ввода жилья в 2015 году в размере 1,248 млн кв.м, последующего его падения в 2016 и 2017 годах (1,101 и 0,882 млн кв.м соответственно) и незначительного роста в 2018 году до 0,899 млн кв.м краевые власти планируют построить в 2019 году не менее 1,05 млн кв.м жилья и в дальнейшем увеличивать этот объем до 1,4 млн кв.м, т.е. до 0,5 кв.м на каждого жителя региона, к 2021 году [8; 9, с.131]. Однако, на наш взгляд, такие планы могут и не реализоваться. Кроме указанных выше факторов предложения, влияющих на возможные объемы жилищного строительства, не меньшее воздействие оказывает группа факторов спроса:

1. В Ставропольском крае наблюдаются те же самые тенденции рынка, как и во многих других регионах РФ [10, c. 53-64], но с более длительным инерционным периодом – в последние годы снизилась инвестиционная привлекательность девелопмента, что явилось следствием изменения конъюнктуры рынка после подъема в 2013-2014 годах. В результате динамика цен за 2015-2017 годы на первичном рынке жилья оказалась отрицательной [1, c. 200], конечная доходность инвестиционно-строительных проектов существенно снизилась, и не все региональные девелоперы оказались готовы к такой ситуации.

2. Среднедушевые реальные денежные доходы населения Ставропольского края в анализируемом периоде снизились (92,0 % в 2015 г., 91,5 % в 2016 г. и 99,7 % в 2017 г. к предыдущему периоду соответственно) [9, с. 57], но спрос на рынке и объем поглощения были достаточно высоки. Средняя цена на рынке росла низкими темпами. С другой стороны, в случае наличия положительной динамики темпов роста доходов населения и ограничения предложения возможен быстрый рост цен и снижение объема предъявленного спроса по причине ухода с рынка покупателей с меньшими доходами. Вследствие этого произойдет снижение темпов жилищного строительства, что не позволит реализовать заявленные целевые показатели ввода жилья.

Предлагается возможности повышения объемов жилищного строительства по факторам предложения проверить факторами спроса [11-18]. Необходимо получить количественные оценки развития рынка жилья при изменении как макроэкономических показателей, так и планируемых объемов ввода жилья. Такую возможность представляет методика среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости [19, с. 1] на примере прогнозирования динамики показателей рынка Москвы в 2011-2016 годах при различных сценариях макроэкономического развития. В дальнейшем она была усовершенствована, проведена ретроспективная проверка результатов прогнозирования по фактическим данным, получены положительные результаты [20, с. 91].

Исходные данные. В качестве локального рынка жилой недвижимости принят рынок Ставропольского края. Выбранный период анализа (2015-2018 годы) и прогнозный период (2019-2021 годы) обосновываются периодами действия федеральной целевой программы «Жилище» 2016-2020 годы [6] и государственной программы Ставропольского края «Развитие жилищно-коммунального хозяйства, защита населения и территории от чрезвычайных ситуаций» [21]. В работе заложены четыре возможных сценария развития:

– сценарий № 1 – соответствует оптимистичному правительственному прогнозу развития;

– сценарий № 2 – заданы параметры, превышающие оптимистичный сценарий;

– сценарий № 3 – реалистичный сценарий;

– сценарий № 4 – пессимистичный сценарий развития.

Основные изменяемые по сценариям и вариантам расчета исходные данные макроэкономического характера, обоснованные в диссертационном исследовании автора [10, с.56-59], приведены в табл. 1, а отраслевого характера – в табл. 2.

Макроэкономические параметры приняты:

– на 2015-2017 годы во всех сценариях по фактическим данным Северо-Кавказстата;

– на 2018 год – по предварительным (неуточненным) данным Управления федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому федеральному округу;

– на 2019-2021 годы: в Сценарии № 1 (базовом) – прогнозная оценка правительства Ставропольского края, Минэкономразвития РФ и Центрального банка РФ; в Сценарии № 2 – повышенный относительно базового сценария уровень доходов населения на фоне снижения курса доллара по отношению к рублю; в Сценарии № 3 – пониженный уровень доходов, повышенная инфляция, а курс доллара – по базовому сценарию Центробанка; в Сценарии № 4 (крайне негативном) – высокий уровень инфляции, пониженный уровень доходов и неблагоприятный для отечественной экономики прогноз курса доллара.

Таблица 1

Макроэкономические исходные данные для четырех сценариев

Таблица 2

Варианты отраслевых исходных данных для каждого сценария развития

Отраслевые параметры на 2015-2017 годы приняты по фактическим данным Северо-Кавказстата, на 2018 год – Единого реестра застройщиков РФ, на 2019-2021 годы:

– индикаторы реализуемой в Ставропольском крае государственной политики в области жилищного строительства и доступности жилья (вариант 1);

– с 2019 года целевой объем ввода жилья увеличивается на 100 тыс. кв.м относительно планируемых данных – оптимистичный вариант развития (вариант 2),

– целевой объем жилищного строительства снижается с 2019 года на 100 тыс. кв.м относительно планируемых данных – пессимистичный вариант развития (вариант 3).

Результаты расчетов и их интерпретация

Как видно из табл. 1 сценарий № 1 отличается стабильно низким уровнем инфляции, незначительным темпом роста реальных доходов населения и достаточно стабильным курсом американского доллара по отношению к российскому рублю. При базовом уровне целевых объемов ввода жилья в регионе будет наблюдаться некоторое рассогласование спроса и предложения на первичном рынке недвижимости, т.к. наметившаяся тенденция роста цен ослабит величину платежеспособного спроса, даже в условиях некоторого роста доходов населения и снижения ипотечных ставок (рис. 1, вар. 1).

Скорректировать ситуацию в рамках правительственного прогноза представляется возможным с помощью роста целевого объема ввода жилья в рассматриваемом периоде (рис. 1, вар. 2). Увеличенный объем предложения позволит стабилизировать цены и создаст предпосылки, пусть и незначительные, для роста спроса. Однако такая ситуация долго длиться не может, т.к. она не обеспечивает инвестиционной привлекательности региональному девелопменту и в долгосрочной перспективе не позволит инвесторам осваивать именно этот сегмент рынка. Вариант 3 рассматриваемого сценария имеет обратные последствия в сравнении с вариантом 2.

Оптимистичный сценарий развития (сценарий № 2) при базовых объемах ввода жилья отличается положительной динамикой макроэкономических показателей, влияющих на величину спроса (рис. 2, вар. 1). По-прежнему на рынке существует дисбаланс спроса и предложения, однако он уже и не столь очевиден в рамках горизонта планирования. Наиболее интересным вариантом прогнозирования в целях согласования спроса и предложения в рамках сценария является вариант 2. Однако он, на наш взгляд, малоочевиден вследствие как низкой привлекательности девеломпента, так и достижения заявленных макроэкономических показателей.

Наиболее вероятным в части реализации является сценарий 3 (рис. 3). Отрицательные темпы роста реальных доходов населения в условиях стабильной инфляции в размере 5,5 % в год при прогнозируемом Центробанком РФ курсе рубля и объемах планируемых ипотечных кредитов приведут к снижению платежеспособного спроса. Динамика такого снижения спрогнозирована в вариантах 1-3 в зависимости от принятого решения в части целевого объема ввода жилья в регионе.

Рис. 1. Динамика показателей первичного рынка жилья по сценарию 1